Cambiar la titularidad de una vivienda paso a paso

Te contamos cómo se hace el cambio de titularidad de una vivienda, qué necesitas, cuánto cuesta y cuáles son los pasos.

El cambio de titularidad de una vivienda es un trámite que deberás llevar a cabo siempre que se produzca un traspaso de propiedad de un inmueble a tu favor, ya sea fruto de una compraventa, de una donación, de una herencia… Te contamos cuáles son los pasos que debes seguir para formalizar el cambio de titularidad, cuáles son los plazos y cuánto te costará.

El cambio de titularidad de una vivienda

El cambio de titularidad de vivienda en el Registro de la Propiedad sirve para actualizar la información acerca de quién es el propietario de un inmueble determinado.

Normalmente deberemos llevar a cabo este trámite en caso de compra de un inmueble, pero también cuando lo heredemos o nos sea donado. También es frecuente que se produzcan cambios de titularidad relacionados con matrimonios y divorcios. Así, nos encontramos con los siguientes supuestos de duda habituales:

• Cambio de titularidad por compraventa
• Cambio de titularidad por donación 
• Cambio de titularidad por herencia
• Cambio de titularidad de una vivienda por divorcio

Hay que tener en cuenta que el cambio de titularidad en el Registro de la Propiedad no es obligatorio, aunque se recomienda dar este paso para, entre otras cosas, garantizar que eres el propietario de la casa y desde cuándo. Así evitarás que tu inmueble conste a nombre de otra persona que podría venderlo de forma fraudulenta. También quedarás blindado ante posibles reclamaciones por parte de los acreedores del propietario registral, en caso de que tu inmueble sirva como garantía para esos créditos.

Así, aunque tu contrato de compraventa privado te protegerá en caso de que no cuentes con escritura de compraventa o inscripción registral, hacer pública a través del Registro de la Propiedad la titularidad de tu inmueble evitará conflictos y facilitará las cosas en caso de verte envuelto en uno de ellos.

¿Cuándo se hace un cambio de titularidad de vivienda?

El cambio de titularidad de vivienda puede llevarse a cabo en cualquier momento, dado que no se trata de un trámite obligatorio. Si bien es frecuente que otros factores te lleven a dar el paso en el momento en que se transmita la propiedad a tu favor. 

Por ejemplo, en caso de herencia o donación de un inmueble, deberás abonar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones dentro del plazo legal (6 meses en caso de herencia y un mes en caso de donación), siendo este un requisito imprescindible para poder cambiar la titularidad del inmueble en el registro.

Si de lo que se trata es de una compraventa de vivienda con hipoteca, es probable que el banco te exija que la vivienda conste a tu nombre en el Registro de la Propiedad, donde también quedará recogida la garantía hipotecaria asociada al inmueble como carga. 

En general, cualquier operación que implique un traspaso de propiedad pasará por una notaría y, desde allí, se llevarán a cabo los trámites para el acceso de esta operación al Registro de la Propiedad. 

¿Quién debe hacer el cambio de titularidad de la vivienda?

El nuevo propietario será el encargado de formalizar el cambio de titularidad de la vivienda. En caso de que se trate de varios, el conjunto de nuevos propietarios se encargará de hacerlo, repartiendo los gastos asociados, normalmente de forma proporcional a su cuota de participación.

Trámites del cambio de titularidad de una vivienda

El cambio de titularidad de la vivienda suele gestionarse desde la notaría, en la que se formalizarán todos los trámites relacionados con el tipo de transmisión de que se trate.

Cambio de titularidad por compraventa

Deberás pedir cita en la notaría que desees para la formalización de la compraventa, así como abonar los impuestos correspondientes (IVA o ITP), los gastos de notaría en la proporción legal y los gastos de registro. El notario te indicará qué documentación es necesario aportar (en tu caso, DNI; ficha de información personalizada (FIPER); y contrato de arras, si existe). 

Cambio de titularidad por herencia

En este caso también deberás acudir al notario, donde se llevará a cabo el trámite de aceptación de la herencia, se gestionará el abono de los impuestos correspondientes (básicamente, Impuesto de Sucesiones y plusvalía municipal, en su caso) y se comunicará la operación al Registro de la Propiedad para su correcta inscripción. Deberás abonar gastos notariales y registrales.

Cambio de titularidad por donación

Este caso es muy similar al anterior: el notario dará fe de la donación del inmueble a tu favor y generará el documento notarial correspondiente, en el que debe constar la aceptación por parte del donatario. Además, a la hora de solicitar la inscripción, no solo habrá que aportar dicho documento, sino también acreditar la liquidación y pago, en su caso, del Impuesto de Donaciones, así como la plusvalía municipal.

 

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Cambiar la titularidad de una vivienda por divorcio

En cuanto a cómo cambiar la titularidad de la vivienda tras el divorcio, lo recomendable es realizar una extinción de condominio. De esta forma, la propiedad pasará a uno de los cónyuges. También es posible la venta del inmueble a un tercero. Todas estas operaciones pueden inscribirse en el Registro de la Propiedad.

Cambio de titularidad de una vivienda por matrimonio

En cuanto a si es necesario o no cambiar la titularidad en el Registro de la Propiedad para que aparezca a nombre de los dos miembros de una pareja la vivienda que uno de ellos compró, pero en la que residen ambos y cuya hipoteca abonan entre los dos, hay que distinguir varios supuestos.

Si en el momento de la adquisición de la vivienda la pareja no estaba todavía casada, en el Registro de la Propiedad va a aparecer como propietario únicamente quien intervino como comprador en la escritura pública de compraventa. Si con posterioridad quiere que su pareja sea cotitular del derecho, será necesario cambiar la titularidad en el Registro a través de un negocio jurídico adecuado para la transmisión de la propiedad, como puede ser, por ejemplo, la compraventa de una parte indivisa del piso, o la donación.

En ambos casos, es necesario otorgar escritura pública y pagar los impuestos correspondientes.

Por último, si se contrata un préstamo hipotecario para pagar la vivienda hay que diferenciar los siguientes supuestos:

• Si la pareja no se casa o lo hace en régimen de separación de bienes después de la compra de la vivienda y antes de concluir la amortización del préstamo, la vivienda es de propiedad exclusiva del cónyuge adquirente. Si el pago de las cuotas del préstamo se hace con fondos de ambos, en la práctica el no propietario está realizando un pago de deuda ajena y puede reclamar del otro lo que hubiese pagado. Para compensar estas cantidades, los cónyuges pueden acordar la adjudicación de una parte indivisa de la vivienda, a través de una dación en pago, que debe formalizarse en escritura pública.
• Si la pareja se casa en régimen de gananciales después de la compraventa y antes de concluir el pago del préstamo hipotecario, el Código Civil establece una regla general y una excepción:

1. La regla general es que los bienes comprados a plazos por uno de los cónyuges antes de comenzar la sociedad conyugal, tendrán carácter privativo, aunque la totalidad o parte del precio aplazado se satisfaga con dinero ganancial. La parte del precio pagada con dinero ganancial es un crédito que se liquidará al disolverse la sociedad de gananciales por fallecimiento o divorcio.
2. La excepción se aplica cuando la vivienda adquirida se destina a vivienda familiar, en cuyo caso, si el precio es en parte ganancial y en parte privativo, la propiedad corresponderá proindiviso a la sociedad de gananciales y al cónyuge o cónyuges en proporción al valor de las aportaciones respectivas.

• Si en el momento de la adquisición de la vivienda la pareja ya estaba casada en régimen de gananciales, aunque solo comparezca uno de los cónyuges ante notario para formalizar la compraventa, la vivienda será ganancial (si así lo declara el comprador) o presuntivamente ganancial (si no dice nada). En ambos casos figurará inscrita solo a nombre del cónyuge comprador, pero con carácter ganancial o presuntivamente ganancial, de forma que la venta futura de la vivienda solo será posible con el consentimiento de ambos cónyuges. Se exceptúa el caso de que la compra la realizase el cónyuge adquirente pagando la entrada con dinero privativo (p.ej. procedente de una herencia), en cuyo caso la vivienda será privativa en la parte proporcional. Si se destina a vivienda familiar, se aplica la regla especial anterior. En caso contrario, los bienes adquiridos por uno de los cónyuges por precio aplazado, constante la sociedad conyugal, tendrán naturaleza ganancial si el primer desembolso tuviera ese carácter, aunque los plazos restantes se satisfagan con dinero privativo. Si el primer desembolso tuviera carácter privativo, el bien será de esta naturaleza.

¿Cuánto cuesta el cambio de nombre de una vivienda?

El precio del cambio de titularidad en el Registro de la Propiedad dependerá del valor catastral del inmueble. Normalmente se habla de una suma que ronda los 600-1.000 euros. El límite mínimo son 24,04 euros y el máximo, 2.181,67 euros. 

• Si el valor de la finca o derecho no excede de 6.010,12 euros, 24,040484 euros
• Por el exceso comprendido entre 6.010,13 y 30.050,61 euros, 1,75 por 1.000
• Por el exceso comprendido entre 30.050,62 y 60.101,21 euros, 1,25 por 1.000
• Por el exceso comprendido entre 60.101,22 y 150.253,03 euros, 0,75 por 1.000
• Por el exceso comprendido entre 150.253,04 y 601.012,10 euros, 0,30 por 1.000
• Por el valor que exceda de 601.012,10 euros 0,20 por 1.000

A esta suma se le unirán los gastos notariales y los relacionados con el pago de impuestos. 

Fuente: Idealista